Общие выводы:

1)      показатели текущей (ожидаемой) доходности коммерческой недвижимости и показатели денежного рынка (процентные ставки по депозитам и кредитам, валютный курс и кредитный мультипликатор – отношение  суммы кредитов банков к сумме их депозитов) имеют общие факторы изменчивости – главные компоненты;

2)      по результатам расчета были выделены три основные главные компоненты, которые в сумме объясняют  около 90% всей вариации показателей;

3)      первая главная компонента объясняет 60% вариации системы показателей и   интерпретируются как инвестиционная норма доходности, т.к. имеет высокие уровни факторных нагрузок для показателей текущей доходности и денежного рынка (кроме валютного курса); вторая главная компонента интерпретируется как влияние валютного курса, поскольку имеет высокую факторную нагрузку только для показателя "курс долл. США",  и объясняет около 20% общей вариации; третья главная компонента, которой соответствуют отрицательные факторные нагрузки для процентных ставок и валютного курса, а положительные – для показателей текущей доходности коммерческой недвижимости, интерпретируется как  доходность инвестиций в коммерческую недвижимость и объясняет около 10% всей вариации;

4)      структура влияния выделенных главных компонент отличается для различных видов коммерческой недвижимости и значительно меняется  во времени, вследствие чего для прогнозирования показателей текущей доходности необходимо использовать статистические модели, способные реагировать на изменения динамики показателей. К таким  моделям относятся модели с распределенным лагом, модели авторегрессии-скользящего среднего и т.п.), состав переменных которых определяется в соответствие с особенностями формирования текущей доходности различных видов коммерческой недвижимости.

Исходя из экономического содержания прав требования для оценки их рыночной стоимости могут использоваться:

•         расчет обеспеченности активами обязательств по мировому соглашению (затратный подход);
•           капитализация графика платежей по мировому соглашению (доходный подход).

ОБ ОЦЕНКЕ ДОЛИ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

АНАЛИЗ ЦИКЛИЧНОСТИ ЦЕНОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Ростова-на-Дону

Нечаев В.Л., доцент, к.э.н.

Ракова Н.В., профессиональный оценщик,

гендиректор ООО "АФЦ"

1.     Введение

В качестве ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости мы будем использовать средние годовые ставки арендной платы  и  цены на продажу нежилых помещений по месяцам года, опубликованные на общедоступных сайтах в сети Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа.

 В статье рассмотрены следующие вопросы:

·  Особенности экономических циклов на рынке недвижимости;

·  Развитие экономического цикла на рынке коммерческой недвижимости г. Ростова -на-Дону;

·  Определение структуры циклических колебаний;

·  Определение внутригодовых регулярных колебаний ценовых показателей рынка;

·  Анализ зависимости цен предложения и арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости;

·  Анализ динамики показателей текущей доходности рынка коммерческой недвижимости;

·  Определение циклической составляющей динамики показателей текущей доходности;

·  Зависимость показателей текущей доходности от процентных ставок;

·   Определение полной и ликвидной ставки капитализации для коммерческой недвижимости;

·   Общие выводы.