АНАЛИЗ ЦИКЛИЧНОСТИ ЦЕНОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Ростова-на-Дону

Нечаев В.Л., доцент, к.э.н.

Ракова Н.В., профессиональный оценщик,

гендиректор ООО "АФЦ"

 1.     Введение

В качестве ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости мы будем использовать средние годовые ставки арендной платы  и  цены на продажу нежилых помещений по месяцам года, опубликованные на общедоступных сайтах в сети Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа. При этом необходимо иметь в виду следующие обстоятельства.

  Во-первых, ценовые показатели рынка недвижимости рассчитываются на  основе предложений участников рынка, а не по факту реальных сделок. Поскольку  цены реальных сделок могут быть значительно ниже цен предложения либо сделки с аналогичными объектами вообще отсутствуют на рынке, использование цен предложения  для оценки стоимости  конкретных объектов подвергается обоснованной критике. Кроме того, средние цены предложения  с запозданием  реагируют на изменение спроса на рынке, а сама реакция не всегда адекватна такому изменению. Однако отсутствие информации о реальных сделках на российском рынке недвижимости является фактом, который нельзя игнорировать,  и использование ценовых показателей, основанных на  коммерческих предложениях участников рынка, не имеет альтернативы при анализе состояния рынка недвижимости.

 Во-вторых, состав предложений, по которым рассчитываются средние ценовые показатели,  меняется от месяца к месяцу. Эти изменения обычно носят случайный характер и проявляются в случайных колебаниях значений временного ряда.

Если  состав объектов за более или менее продолжительный период времени существенно изменяется под влиянием каких-либо экстраординарных факторов, это найдет отражение в изменении тенденции динамики  или отклонениях от неё, не являющихся случайными. 

Не отрицая недостатков показателей средних арендных ставок и цен предложения на продажу в отношении  соблюдения всех положений теории статистики, мы считаем необходимым подчеркнуть следующее:

·         эти показатели являются объективными в том отношении, что они не зависят от выбора исходных данных для расчета конкретными оценщиками;

·         они отражают массовые явления, т.к. рассчитываются по большому количеству объявлений с предложениями по аренде или продаже объектов;

·         средние размеры арендных ставок и цен предложения отражают реальный информационный фон, который сам по себе оказывает влияние  на  поведение участников рынка, формируя их представления о ценовой конъюнктуре и ее изменении;

·         определение тенденций  изменения показателей позволяет устранить (или, по крайней мере, ослабить) влияние на результаты анализа ошибок смещения, обусловленных различиями между ценами предложения  ценами реальных сделок.

Экономический цикл представляет собой движение производства от окончания одного кризиса до начала другого и включает четыре основные фазы – кризис (спад), стагнация, оживление и подъем. "Заглавную" фазу экономического цикла составляет кризис, которым оканчивается один период развития и начинается новый.

Цикличность экономических процессов  проявляется в различных видах циклов, которые  налагаясь друг на друга, формируют текущие значения экономических показателей. К наиболее известным в экономической теории циклам относятся  циклы Н.Д. Кондратьева (50-60 лет), получившие название длинных волн, циклы С. Кузнеца (18-25 лет), циклы К. Жуглара (7-12 лет) и короткие циклы Дж. Китчина (2-4 года).

Короткие (2 – 4 года) циклы  представляют собой отклонения от равновесия рыночного спроса и предложения на  товары и услуги, которые могут быть краткосрочными и относительно продолжительными. Краткосрочные отклонения на рынке коммерческой недвижимости  компенсируются  за счет изменений, прежде всего, на вторичном  рынке недвижимости и аренды. Длительные отклонения преодолеваются в течение 3-4-х лет путем перепрофилирования строительных мощностей, консервации или расконсервации объектов и т.п.. Циклы Китчина обычно связаны с  изменениями в  уровне использования объектов недвижимости, в ценах  рынка и арендных ставках.

Средние (7—11 лет) циклы состоят в нарушении и восстановлении равновесия рыночных спроса и предложения на средства производства. Изменение в спросе созревает в течение 7—11 лет и устраняется переливом капитала. По продолжительности и наличию фаз в соответствии с изменениями ВНП, занятости, уровня цен и совокупных расходов циклы Жуглара наиболее близки к экономическим циклам и являются главным фактором, от которого зависит общий характер повседневно складывающейся хозяйственной конъюнктуры. В отличие от коротких циклов, циклы Жуглара кроме национальной выражают и интернациональную экономическую динамику и проявляются практически одновременно в различных странах (несовпадения наблюдаются в месяцах и кварталах года). Циклы Жуглара связаны с колебаниями инвестиционных расходов, ВНП, инфляции и безработицы.

Особым видом цикличности экономических процессов являются регулярные  внутригодовые (сезонные) колебания показателей. Особенностью этих колебаний является периодичность, т.е. устойчивая связь уровня  показателей с определенными календарными периодами (днями, месяцами или кварталами). Такие периодические циклы имеют различную природу и, как правило, не зависят от экономических циклов.

 В статье рассмотрены следующие вопросы:

·         Особенности экономических циклов на рынке недвижимости;

·         Развитие экономического цикла на рынке коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону;

·         Определение структуры циклических колебаний;

·         Определение внутригодовых регулярных колебаний ценовых показателей рынка;

·         Анализ зависимости цен предложения и арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости;

·         Анализ динамики показателей текущей доходности рынка коммерческой недвижимости;

·         Определение циклической составляющей динамики показателей текущей доходности;

·         Зависимость показателей текущей доходности от процентных ставок;

·         Определение полной и ликвидной ставки капитализации для коммерческой недвижимости;

·         Общие выводы.

11.      Общие выводы

  Анализ ценовых показателей рынка офисной и торговой недвижимости в г.Ростове-на-Дону показывает наличие признаков короткого цикла Китчина, обусловленного  адаптацией рынка к существенному изменению условий инвестиционной деятельности – падению экономического роста, ликвидации финансового "пузыря"  и устранению перегрева рынка недвижимости . Началом нового цикла можно считать 2010 г. , однако  дальнейшее  восстановление рынка застряло на стадии неустойчивого оживления или стагнации, что в значительной степени связано с негативными ожиданиями инвесторов и высокими рисками вхождения в рынок.

2.      Интенсивность циклических колебаний цен предложения и арендных ставок по всему частотному диапазону недостаточна для признания наличия доминирующих компонент в динамике показателей. Вместе с тем, можно отметить сходство спектральных функций  и относительное преобладание в  динамике  указанных показателей гармоник с периодом 1,5-2 год.

3.      В структуре внутригодовых (сезонных) колебаний ценовых показателей преобладали гармоники с минимальными периодами 12 и 6 месяцев, причем статистически существенным является только интенсивность гармонических колебаний цен предложения на торговые помещения с периодом 12 месяцев.

4.      Регулярные внутригодовые колебаний цен предложения и арендных ставок по офисам незначительны – они находятся в пределах +/- 5% и примерно соответствует величине случайных отклонений. Для торговых помещений внутригодовые колебания заметно выше (до 15-20% от среднего уровня показателя) и имеют годовой ритм – самые низкие цены предложения и арендные ставки  наблюдаются в начале года, а затем, постепенно повышаясь, эти показатели достигают максимальных значений в  последнем квартале.

5.      Текущие уровни цен предложения офисных и торговых помещений зависят, в основном, от их величины в предшествующем месяце ( коэффициенты эластичности составляют 0,8-0,9) и, в меньшей степени, от накопленного эффекта влияния арендных ставок за прошедшие полгода. Влияние текущего уровня арендных ставок на цены предложения характеризуется незначительными по величине и  отрицательными по направлению значениями коэффициентов эластичности.

6.      Ключевым показателем, характеризующим состояние рынка недвижимости, является доходность от сдачи в аренду (rental yield)  –  отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. Текущая доходность рынка по офисным и торговым помещениям,  рассчитанная как отношение средних объявленных арендных ставок к средним ценам предложения на продажу по данному виду недвижимости за месяц, находится в интервале 7-11%  и соответствует рентной доходности на развитых рынках. Анализ полученных временных рядов показал, что текущая доходность офисных и торговых помещений имеет существенную корреляционную связь между собой и с показателями денежного рынка (средними кредитными и депозитными ставками). Значения коэффициентов корреляции остаются  существенными, по крайней мере, в течение полугодия, а между текущей доходностью торговых помещений и кредитной ставкой существенной является корреляция при лаге до 9-10 месяцев.

7.      Определение циклических колебаний текущей доходности осуществлялось путем расчета параметров линейной модели экспоненциального сглаживания (модели Брауна). В 2010-2012 гг. наблюдался U-образный характер изменения текущей доходности этих видов коммерческой недвижимости, причем своего минимума доходность достигла к весне 2011 г.. Затем показатели доходности снова пошли вверх - до уровня 1-го квартала 2010 г. -,  отражая рост скептицизма инвесторов. При этом циклические колебания текущей доходности торговых помещения значительно более выражены  по сравнению с изменениями доходности офисов.

8.      Преобладающее влияние на уровень  доходности оказывает величина депозитной ставки в текущем месяце, причем при коэффициенте регрессии больше 1 изменениям процентных ставок  соответствует превосходящие их отклонения уровня доходности, которые  особенно значительно проявляются для доходности торговых помещений. Наличие такого контура усиления отклонений показателей можно рассматривать как одну из причин формирования циклических колебаний ценовых показателей на рынке коммерческой недвижимости.

9.      Ликвидная ставка капитализации, определяемая методом группы инвестиций исходя из средней кредитной ставки, значительно (более чем в 2 раза) превышает текущий уровень доходности.  Если кредитные ставки сохранятся на том же уровне, высокий уровень залогового риска (соотношение цен предложения и ликвидной стоимости недвижимости) будет препятствовать привлечению кредитных ресурсов на рынок недвижимости. В результате можно ожидать продолжения фазы стагнации экономического цикла на рынке коммерческой недвижимости.