Каталог статей

СБОРНИК СПРАВОЧНЫХ МАТЕРИАЛОВ ПО ЭКСПЕРТНЫМ И ЭМПИРИЧЕСКИМ ОЦЕНКАМ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

Авторы — Sun, 16 Jun 2013 11:38:44 GMT

СОДЕРЖАНИЕ:

1. ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ ОБЩЕГО НАЗНАЧЕНИЯ

1.1. Шкала Лайкерта для оценки суждений

1.2. Шкала Джастера для оценки вероятности наступления события

1.3. Шкала Чеддока для оценки корреляции

1.4. Признаки однородности совокупности

1.5. Оценка неизвестного стандартного отклонения σ

1.6. Оценка неизвестных значений стандартного отклонения σ и среднего значения Хср.

1.7. Классификация показателей по уровню надежности расчетов

1.8. Классы точности экономических расчетов

1.9. Рекомендации о точности показателя в зависимости от его назначения

2.ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ В МАРКЕТИНГЕ

2.1. Снижение издержек (%) в зависимости от накопления опыта и темпов продаж,

2.2. Зависимость доли рынка и уровня прибыли ( метод PIMS)

2.3. Распределение потребителей по степени восприимчивости нововведений

2.4. Эластичность реакции конкурентов

2.5. Связь торговой марки с поведением потребителя

2.6. Размеры типичных торговых скидок

3. ЭКСПЕРТНЫЕ И ЭМПИРИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ ИЗНОСА НЕДВИЖИМОСТИ………12

3.1.Определение уровня физического износа объектов недвижимости

3.2. Отношение затрат на ремонт к приросту стоимости объекта недвижимости

3.3 Определение аварийности строений

3.4. Вербальная шкала оценки физического состояния помещений

3.5. Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе (в % от восстановительной стоимости зданий

3.6. Кривые физического износа коммерческих зданий справочника Маршалл и Свифт.

3.7. Приближенная оценка уровня внешнего износа (обесценения) долевой собственности

4. ЭКСПЕРТНЫЕ И ЭМИРИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.20

4.1. Определение уровня физического износа оборудования и технических средств

4.2. Определение уровня функционального износа оборудования

4.3. Упрощенный расчет функционального износа станочного оборудования для массовой оценки

4.4. Диапазоны стоимости оборудования в зависимости от предыдущего использования

4.5. Справочная таблица по физическому износа

4.6. Потеря стоимости изделий при хранении (консервации) не эксплуатировавшихся объектов ( автомашин, компьютеров, станков, бытовой техники, технологических линий)

4.7. Приближенная оценка физического износа по соотношению нормативного и остаточного срока службы

4.8. Сроки экономической жизни по видам движимого имущества по справочнику Маршалла и Свифта

5. КОЛЛЕКТИВНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ ДЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………………………..27

5.1. Интервал значений коллективной экспертной оценки процента недозагрузки коммерческих объектов недвижимости

5.2. Интервал значений коллективной экспертной оценки величины скидки на уторгование коммерческих объектов недвижимости

5.3. Расширенный интервал допустимых значений скидки на уторгование в условиях кризиса

5.4. Интервал значений коллективной экспертной оценки величины прибыли предпринимателя

5.5. Интервал значений коллективной экспертной оценки показателя внешнего износа, обусловленного кризисом (снижение цен офисно-торговых объектов по отношению к докризисному уровню - 2 кв. 2008 г.)

5.6. Средние значения экспертной оценки поправочного коэффициента на этаж для стоимости различных типов недвижимости

5.7. Средние значения экспертной оценки поправочного коэффициента на отопление для стоимости различных типов недвижимости

5.8. Интервал значений коллективной экспертной оценки поправочного коэффициента на наличие отдельного входа для стоимости офисно-торговых объектов

5.9. Корректировки на уторговывание по городам РФ

(разница в ценах сделки и предложения)

6. РАЗЛИЧНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ И ЭМПИРИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………………………..30

6.1. Доля стоимости земли в стоимости недвижимости

6.2. Рекомендуемые коэффициенты снижения ликвидности при продаже объектов недвижимости

6.3. Расчетные коэффициенты различных видов площадей объектов недвижимости

6.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов

6.5. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ (влияние кризиса)

6.6. Зависимость цены склада от его площади (для складов классов "А" и "В" в Московской области)

6.7. Зависимость цены права аренды земельного участка от его площади (для продажи прав аренды в г. Москва)

6.8. Рыночные мультипликаторы стоимости гостиниц

6.9. Рентная доходность коммерческой недвижимости

6.10. Рентная доходность жилой недвижимости (доход от сдачи в аренду/стоимость недвижимости) по странам

6.11. Критерии оценки инвестиций в жилую недвижимость

6.12. Поправки на риск при оценке инвестиционных проектов

7. РАЗМЕРЫ СКИДОК И КОРРЕКТИРОВОК СТОИМОСТИ ПРИ ОЦЕНКЕ АКЦИЙ И ДОЛГОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ……………………………………………………………37

7.1. Размеры скидок на неликвидность на основании анализов сделок с акциями, ограниченными в обращении (restricted stock)

7.2. Значения коэффициента контроля в зависимости от величины пакета оцениваемых акций.

7.3. Средние коэффициенты контроля и премии, сгруппированные по размерам пакетов акций

7.4. Показатели скидок со стоимости акций за отсутствие контроля и недостаточную ликвидность на развитых рынках

7.5. Диапазоны скидок и надбавок от стоимости акций РФ

7.6. Шкала рейтингов Standard & Poor ожидаемого возмещения долга после дефолта и критерии присвоения рейтингов выпускам долговых обязательств

8. РАЗНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ И ЭМПИРИЧЕСКИЕ ОЦЕНКИ……………………………40

8.1. Примерный уровень затрат на монтаж оборудования

8.2. Рыночные данные (в %) по монтажу и демонтажу некоторых видов оборудования

8.3. Примерный состав расходов при экспорте товаров

8.4. Примерные коэффициенты корректировки балансовой стоимости основных средств угледобывающих предприятий по состоянию на 01.10.2004

8.5. Средние темпы роста цен на жилую недвижимость по 21 европейской стране

9. ЦЕНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОСТОВА-НА-ДОНУ…..44

9.1. Средний диапазон цен предложения коммерческой недвижимости

9.2. Средний диапазон предлагаемых арендных ставок коммерческой недвижимости

9.3. Средневзвешенные цены предложения объектов коммерческой недвижимости

9.4. Средневзвешенные предлагаемые арендные ставки для объектов коммерческой недвижимости

9.5. Валовой рентной мультипликатор для объектов коммерческой недвижимости

Анализ факторов доходности коммерческой недвижимости методом главных компонент

ООО "АФЦ" — Fri, 14 Jun 2013 14:12:49 GMT

Общие выводы:

1) показатели текущей (ожидаемой) доходности коммерческой недвижимости и показатели денежного рынка (процентные ставки по депозитам и кредитам, валютный курс и кредитный мультипликатор – отношение суммы кредитов банков к сумме их депозитов) имеют общие факторы изменчивости – главные компоненты;

2) по результатам расчета были выделены три основные главные компоненты, которые в сумме объясняют около 90% всей вариации показателей;

3) первая главная компонента объясняет 60% вариации системы показателей и интерпретируются как инвестиционная норма доходности, т.к. имеет высокие уровни факторных нагрузок для показателей текущей доходности и денежного рынка (кроме валютного курса); вторая главная компонента интерпретируется как влияние валютного курса, поскольку имеет высокую факторную нагрузку только для показателя "курс долл. США", и объясняет около 20% общей вариации; третья главная компонента, которой соответствуют отрицательные факторные нагрузки для процентных ставок и валютного курса, а положительные – для показателей текущей доходности коммерческой недвижимости, интерпретируется как доходность инвестиций в коммерческую недвижимость и объясняет около 10% всей вариации;

4) структура влияния выделенных главных компонент отличается для различных видов коммерческой недвижимости и значительно меняется во времени, вследствие чего для прогнозирования показателей текущей доходности необходимо использовать статистические модели, способные реагировать на изменения динамики показателей. К таким моделям относятся модели с распределенным лагом, модели авторегрессии-скользящего среднего и т.п.), состав переменных которых определяется в соответствие с особенностями формирования текущей доходности различных видов коммерческой недвижимости.

Об оценке прав требования по мировому соглашению при банкротстве

Архив — Tue, 28 May 2013 14:37:31 GMT

Исходя из экономического содержания прав требования для оценки их рыночной стоимости могут использоваться:

расчет обеспеченности активами обязательств по мировому соглашению (затратный подход);
капитализация графика платежей по мировому соглашению (доходный подход).

ОБ ОЦЕНКЕ ДОЛИ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Об оценке доли в собственности — Mon, 20 May 2013 10:16:46 GMT

ОБ ОЦЕНКЕ ДОЛИ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Рассмотрены вопросы оценки долевой собственности на недвижимость с учетом её частичного обесценения.

Проведенный анализ позволяет сделать следующие выводы:

1. При оценке долевой собственности на объекты недвижимости необходимо учитывать обесценение, обусловленное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Размеры этого обесценения могут быть весьма значительными и достигать 80-85%.

2. Прямая оценка величины обесценения долевой собственности возможна на основе анализа затрат по эксплуатации объекта недвижимости (включая стоимость отложенного ремонта) и влияния пониженной ликвидности в случае последующей продажи прав собственности.

3. Для приближенной оценки уровня обесценения долевой собственности может использоваться формула Чилтона которая позволяет получать (при величине коэффициента торможения 0,7) удовлетворительные результаты для большинства объектов доходной недвижимости.

Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону

ООО Аналитический финансовый центр — Fri, 15 Mar 2013 12:08:33 GMT

АНАЛИЗ ЦИКЛИЧНОСТИ ЦЕНОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Ростова-на-Дону

Нечаев В.Л., доцент, к.э.н.

Ракова Н.В., профессиональный оценщик,

гендиректор ООО "АФЦ"

1. Введение

В качестве ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости мы будем использовать средние годовые ставки арендной платы и цены на продажу нежилых помещений по месяцам года, опубликованные на общедоступных сайтах в сети Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа.

В статье рассмотрены следующие вопросы:

· Особенности экономических циклов на рынке недвижимости;

· Развитие экономического цикла на рынке коммерческой недвижимости г. Ростова -на-Дону;

· Определение структуры циклических колебаний;

· Определение внутригодовых регулярных колебаний ценовых показателей рынка;

· Анализ зависимости цен предложения и арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости;

· Анализ динамики показателей текущей доходности рынка коммерческой недвижимости;

· Определение циклической составляющей динамики показателей текущей доходности;

· Зависимость показателей текущей доходности от процентных ставок;

· Определение полной и ликвидной ставки капитализации для коммерческой недвижимости;

· Общие выводы.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Ракова Нина Владимировна — Tue, 16 Oct 2012 08:02:48 GMT

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Ракова Н.В., ген. директор ООО «Аналитический финансовый центр», профессиональный оценщик

На практике нередко возникает задача определить рыночную стоимость объекта недвижимости в целом без оценки земельного участка – только на основе данных о ценах предложения аналогичных объектов на рынке. На активных рынках стоимость земли можно учесть с помощью введения поправки на разницу в размерах земельных участков и среднюю цену предложения за 1 кв. м. земли аналогов и объекта оценки[1]. Однако, на неразвитых рынках сделки купли-продажи земли совершаются редко, зачастую носят внерыночный характер и получение сведений даже о ценах предложения на земельные участки представляет собой трудноразрешимую задачу. В настоящей статье мы рассмотрим методику, позволяющую провести оценку рыночной стоимости на основе данных о ценах предложения на объекты недвижимости (здания на земельных участках) без привлечения дополнительной информации о стоимости земли. Для удобства её использование приведено подробное описание расчетов на конкретном примере.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ С ЦЕЛЬЮ ОБРАЩЕНИЯ НА НЕЁ ВЗЫСКАНИЯ

Tue, 03 Jul 2012 11:39:54 GMT

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ С ЦЕЛЬЮ ОБРАЩЕНИЯ НА НЕЁ ВЗЫСКАНИЯ
Нечаев В.Л., доц.,к.э.н., Ракова Н.В., профессиональный оценщик

Под дебиторской задолженностью, на которую обращается взыскание в порядке исполнительного производства, понимается "право требования должника к третьему лицу, не исполнившему денежное обязательство перед ним как кредитором (далее - дебитор), в том числе право требования по оплате фактически поставленных должником товаров, выполненных работ или оказанных услуг, по найму, аренде"[1]. В силу статей 128 и 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, право требования является объектом гражданского права, не ограниченным и не изъятым из оборота.
Обращение взыскания на дебиторскую задолженность производится:
1) при наличии согласия взыскателя - путем внесения (перечисления) дебитором дебиторской задолженности на депозитный счет подразделения судебных приставов;
2) при отсутствии согласия взыскателя или невнесении (неперечислении) дебитором дебиторской задолженности на депозитный счет подразделения судебных приставов - путем продажи дебиторской задолженности с торгов[2].

Особенностью проведения оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности в процессе исполнительного производства является наличие существенных ограничений по срокам (обычно, оценка должна быть проведена в течение 5 дней) и характеру доступной для оценщика информации. На практике, судебный пристав-исполнитель может предоставить оценщику бухгалтерский баланс дебитора, запросив его в налоговом органе. В этом случае оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности производится на основе анализа обеспеченности обязательств дебитора его активами:
Ср.деб = Здеб*(1-dp ) (2)
dp =1- Ко.а.*(1-∆риск)
Ко.а. =( ∑Аi *ki – Бпрв )/Бобяз
где Ср.деб и Здеб – соответственно рыночная стоимость дебиторской задолженности и ее номинальная величина, руб.;
dp – рыночная величина дисконта (скидки) с номинальной стоимости дебиторской задолженности, долей ед.;
Ко.а. – коэффициент обеспеченности обязательств дебитора его активами, долей ед.;
Аi - балансовая стоимость i-го вида активов, руб.;
ki – коэффициент ликвидности актива, долей ед.; Бпрв. и Бобязат – балансовая стоимость соответственно первоочередных[1] и всех (долгосрочных и краткосрочных) обязательств дебитора, руб.;
∆риск – скидка на риски , связанные с приобретением и истребованием дебиторской задолженности, долей ед..

Для определения коэффициентов ликвидности может использоваться следующая шкала экспертных оценок (табл.4)
Таблица 4 Шкала экспертных оценок коэффициентов ликвидности (к балансовой стоимости активов)

Методические рекомендации по использованию экспертных оценок при определении рыночной стоимости имущества

Mon, 11 Jun 2012 11:46:33 GMT

Представлены шкалы экспертных оценок, используемых при определении рыночной стоимости имущества индексным методом, в том числе, коэффициенты корректировки первоначальной стоимости в случаях отклонения условий приобретения имущества от среднерыночных, коэффициенты корректировки стоимости движимого и недвижимого имущества в зависимости от его ликвидности, коэффициенты износа в соответствии с физическим состоянием объектов оценки

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА НА ОСНОВЕ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ

Sun, 14 Aug 2011 11:06:19 GMT

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) Данный может быть рассчитан основе информации об рыночных ценах и арендных ставках по аналогичным объектам недвижимости и удобен для оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом, поскольку характеризует потенциальный уровень доходности объекта оценки.

Рассмотрены методические вопросы определения ВРМ по выборкам аналогов на продажу или сдаче в аренду, проверки статистической однородности исходных данных для расчета несмещенных оценок ВРМ и отбраковки отклоняющихся аналогов.

Приведен пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием ВРМ.

УСН: выбор объекта налогообложения

Thu, 28 Jul 2011 11:36:46 GMT

УСН: выбор объекта налогообложения Переходя на УСН или создавая собственный бизнес сразу с применением «упрощенки», организации и предприниматели сразу сталкиваются с выбором объекта налогообложения. Как выгоднее определять налоговую базу: исходя из доходов или доходов, уменьшенных на величину расходов? Однозначного ответа нет, и в статье мы разберем факторы, влияющие на налоговое бремя «упрощенцев» при обоих объектах налогообложения 18.03.2011, «Бухгалтерия.ru» Автор: Е. Сатаев, редактор-эксперт