На практике нередко возникает задача определить рыночную стоимость объекта недвижимости в целом без оценки земельного участка – только на основе данных о ценах предложения аналогичных объектов на рынке. На активных рынках стоимость земли можно учесть с помощью введения поправки на разницу в размерах земельных участков и среднюю цену предложения за 1 кв. м. земли аналогов и объекта оценки[1]. Однако, на неразвитых рынках сделки купли-продажи земли совершаются редко, зачастую носят внерыночный характер и получение сведений даже о ценах предложения на земельные участки представляет собой трудноразрешимую задачу. В настоящей статье мы рассмотрим методику, позволяющую провести оценку рыночной стоимости на основе данных о ценах предложения на объекты недвижимости (здания на земельных участках) без привлечения дополнительной информации о стоимости земли. Для удобства её использование приведено подробное описание расчетов на конкретном примере.

 

 Предлагаемая методика оценки основывается на следующих допущениях: · информированный и разумный инвестор не заплатит за объект больше, чем это следует исходя из уровня рыночных цен на сходные объекты; · цены предложения на аналогичные объекты недвижимости достаточно адекватно отражают текущую конъюнктуру рынка, но требуют корректировки на скидку "уторговывания", отражающую различие между спросом и предложением; · участники рынка имеют устойчивые предпочтения в отношении сравнительной ценности размеров земельного участка и состояния находящихся на нем улучшений, учитывая их при определении приемлемой для себя цены недвижимости. 3. Оценка рыночной стоимости методом сравнения продаж Оценка методом сравнения продаж включает следующие основные этапы: · выбор единицы сравнения продаж аналогичных объектов (аналогов); · приведение стоимости единицы сравнения аналогов к виду, сопоставимому с объектом оценки; · проверка статистической однородности сопоставимых значений единиц сравнения; · усреднение стоимости единицы сравнения аналогов и расчет рыночной стоимости объекта. Выбор единицы сравнения производится из числа типичных для рынка объекта оценки удельных показателей (например, цена за единицу площади или объема, отношение единицы дохода к цене и.п.).[2]

 

В приведенном далее примере в качестве единиц сравнения используются удельные показатели стоимости аналогов, рассчитанные на основе натуральных показателей масштаба объекта недвижимости – кв. м. общей (полезной) площади здания и кв.м. площади земельного участка. Кроме того, рассчитывалась сводная характеристика потенциально доступной для использования площади недвижимости, равная сумме общей площади зданий (скорректированной с учетом уровня износа в %) и свободной незастроенной) площади земельного участка: "Приведенная площадь недвижимости" = Общая площадь здания" х (1 – "Износ") + "Свободная площадь участка". Этот условно-натуральный показатель использовался при определении зависимости удельной стоимости аналогов от влияющих факторов.

 

 Приведение в сопоставимый вид показателей удельной стоимости аналогов осуществляется в следующем порядке:

   · корректировка цен предложения по аналогам на величину скидки "на торг";

   · корректировка показателей удельной стоимости в соответствие с соотношением износов аналога и объекта оценки, а также размерами приведенной площади;

   · анализ статистической однородности полученных значений показателей удельной стоимости и принятие решений о необходимости дополнительных корректировок.

 

Применение скидки "на торг" обусловлена тем обстоятельством, что цена совершения сделки обычно ниже цены предложения. В большинстве случаев эта скидка находится в пределах 5-15%, но может быть существенно выше в условиях кризиса рынка либо при вынужденной продаже недвижимости и ограниченном времени экспозиции.[3] Обоснование величины скидки является самостоятельной задачей[4].

 

Выбор очередности корректировки на соотношение износов и размеры земельных участков зависит от предпочтений, преобладающих в данное время на рынке – если для одних участников рынка ценность недвижимости характеризуется, в первую очередь, физическим состоянием улучшений земельного участка (зданий, сооружений и элементов благоустройства), то для других определяющим фактором являются размеры самого участка. Возможные предпочтения необходимо учитывать при выборе последовательности корректировки единиц сравнения аналогов, поскольку последовательное элиминирование влияния ценообразующих факторов должно начинаться с наиболее существенных[5]. Соответственно этому, возможны два основных варианта проведения корректировки:

    1-й вариант – удельная стоимость аналога корректируется исходя из соотношения износа аналога и объекта, после чего определяется зависимость скорректированных показателей удельной стоимости от площади земельного участка или объекта;

    2-й вариант – определяется зависимость показателей удельной стоимости от площади земельного участка или объекта, рассчитывается поправка, отражающая эту зависимость, а затем полученные значения удельной стоимости аналогов корректируются исходя из соотношения износа аналога и объекта.

 

 

Сноски:
[1]Использование сравнительного подхода при оценке нетиповых объектов недвижимости/Нечаев В.Л., Ракова Н.В. (Полный текст статьи доступен по ссылке:http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ispolzovanie_sravnitelnogo_podkhoda_pri_ocenke_net.docx). См. также Оценка городских земельных участков методом сравнения продаж/ Ракова Н.В. (Полный текст статьи доступен по ссылке http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ocenka_gorodskikh_zemelnykh_uchastkov_metodom_srav.docx)
[2] Стандарты и правила оценочной деятельности НП "СМАОс". Оценки недвижимости. Утв. решением Совета Партнерства НП "СМАОс" от 15.08.2008, протокол № 78 и решением Совета Партнерства НП "СМАОс", протокол № 184 от 19.10.2010, разд.4.4.1.
[3] Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости (февраль, 2010) - Лейфер Л. А., Гришина М.Д. (ПЦФКО).
[4] Об обосновании скидки «на торг» при оценке рыночной стоимости недвижимости /Ракова Н.В. (полный текст статьи доступен по ссылке http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ob_obosnovanii_prodazhnoj_skidki_pri_ocenke_rynoch.docx)
[5] Данилин В.Ф.Теоретические основы диагностики и экономического анализа деятельности предприятий, М., МИИТ, 2009.