Валовой рентный мультипликатор (отношение цены недвижимости к валовому доходу) – «есть мера ценности, стандартизуемой по доходу. Преимущество этого подхода заключается в том, что доход включает в себя различия в масштабе, качестве постройки и местоположения»[1] Данный показатель может быть рассчитан основе информации об рыночных ценах и арендных ставках по аналогичным объектам недвижимости и удобен для оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом, т.к. характеризует потенциальный уровень доходности объекта оценки.

 Поскольку цены реальных сделок с недвижимостью практически недоступны для третьих лиц, расчет валового рентного мультипликатора (ВРМ) осуществлялся на основе цен предложений на продажу и заявленных арендодателями ставок арендной платы. Различия в скидках «уторговывания» при продаже и аренде недвижимости могут привести к смещению значений ВРМ и указанное обстоятельство необходимо учитывать в расчетах.

 Ключевой проблемой при определении ВРМ является обеспечение сопоставимости показателей стоимости продажи и аренды сравниваемых объектов. Расчет величины ВРМ для объектов недвижимости основывается на следующих допущениях:

      - информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение между ценами продажи и величиной арендной платой, сложившееся на местном рынке недвижимости и, в случае существенного отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

      - для расчета используются объявления о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных объектов на местном рынке недвижимости;

      - основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости[2];

 

В табл. 1 приведены исходные данные для определения коэффициента капитализации по выборкам объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости офисного здания без земельного участка в центре г. Ростова-на-Дону.

 

Таблица 1. Сведения по объектам-аналогам для офисного здания без земельного участка 

 

 Объекты-аналоги сортируются по возрастанию удельной стоимости (для выборки предложений на продажу) или по ставке арендной платы (для предложений по сдаче в аренду). Для формирования пар сопоставимых аналогов «продажа/аренда» используются объекты с одинаковым рангом в упорядоченной выборке, поскольку, при прочих равных условиях, более высокую цену имеют объекты, которые можно сдать в аренду по более высокой ставке.[3]

 

 Если требования сопоставимости объектов-аналогов выполняются, то коэффициент вариации значений ВРМ, рассчитанный по соотношениям «продажа/аренда», должен быть ниже вариации исходных показателей (цен продажи и арендных ставок).

 

Величина ВРМ по отдельным парам аналогов отражает влияние различных случайных факторов, влияющих на цены и арендные ставки конкретных объектов недвижимости, вследствие чего для определения ВРМ по оцениваемому объекту недвижимости необходимо усреднение рассчитанных значений. Корректность расчета средней величины зависит от статистической однородности выборки.

 

 При анализе статистической однородности выборки обычно проверяется гипотеза о её соответствии нормальному распределению, для чего могут использоваться следующие статистические критерии:

 для минимального значения выборки

 K1 = (Yср – Y(1) )/σ (1)

 для максимального значения выборки

 K2 =(Y(n) - Yср)/σ ( 2)

 K3 = max [Yср – Y(1) ; Y(n) - Yср]/σ ( 3)

 K4 =( Y(n) – Y(1) )/σ (4)

 где Yср – средняя величина;

 Y(1) и Y(n) – соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;

 σ – среднеквадратическое отклонение (СКО), скорректированное на объем выборки.

 

 В качестве вспомогательных показателей при анализе малых выборок применяются также коэффициент вариации (отношение СКО к выборочной средней) и показатели асимметрии и эксцесса[7], которые позволяют судить о форме эмпирического распределения и возможности его описания с помощью кривой нормального распределения[8].

 

 Проверка гипотезы о соответствии выборки нормальному распределению осуществляется путем сравнения рассчитанных значений критериев с допустимыми значениями, определяемыми по специальным таблицам. Гипотеза не отклоняется, если расчетная величина критерия не превышает табличной (критичной) величины при заданном уровне значимости.[9] Для удобства использования, в табл.2 приведено извлечение из таблиц этих критериев для выборок объемом от 5 до 9 единиц. Полные таблицы приведены в указанных источниках.

 

 Таблица 3 Таблица решений по результатам проверки статистической однородности выборки аналогов в зависимости от уровня значимости

Статистические критерии – особенно при малых выборках – могут давать неоднозначные результаты. Поэтому обоснованные выводы о подтверждении или отклонении гипотезы о нормальном распределении можно делать только при совпадении результатов проверки этой гипотезы по всем или большинству критериев.

 

 

В таблице 4 приведены общие выводы, которые могут быть сделаны в зависимости от рассчитанных значений коэффициентов асимметрии и эксцесса.

 

Результаты расчетов статистических характеристик исходной выборки приведены в табл.5.

 

 

Показатель асимметрии указывает на наличие правосторонней асимметрии у распределения значений ВРМ. Довольно высокой оказалась также величина показателя эксцесса, что также свидетельствует об отклонении распределений выборочных значений от стандартной формы нормального распределения. Результаты проверки по различным критериям на основе рассчитанных значений приведены в табл.6.

 

Проверка по статистическим критериям не подтверждает гипотезу о принадлежности максимальной величины ВРМ к выборке с нормальным распределением. Этому значению ВРМ соответствует 1-я пара аналогов (табл. 1), которая должна быть исключена из выборки как нетипичная. Статистические характеристики «очищенной» выборки и результаты их анализа приведены в табл. 7 и табл. 8.

 

Отбраковка нетипичных для данной выборки аналогов позволила значительно уменьшить дисперсию расчетных значений ВРМ (коэффициент вариации снизился до 4,7%) и повысить степень соответствия распределения этих значений в выборке форме нормального распределения.

 

 

Таким образом, «очищенная» выборка является статистически однородной и средняя величина ВМР=7,75 может рассматриваться как несмещенная оценка этого показателя. Для проверки устойчивости оценки ВРМ к способу усреднения его значений используется расчет средней геометрической (этот показатель соответствует нормальному распределению логарифмов значений ВРМ) и средней гармонической ( применяется, если нормальное распределение имеют обратные значения усредняемой величины, т.е. в данном случаев соотношения «арендная плата/цена продажи»). Расчет этих средних производится с помощью стандартных функций MS Excel СРГЕОМ и СРГАРМ соответственно и не вызывает каких-либо затруднений (табл. 9).

 

 

Различия между возможными способами усреднения значений ВРМ (табл. 9) незначительны и не оказывают существенного влияния на результаты расчета

 4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью ВРМ Рыночная стоимость недвижимости с помощью ВРМ определяется на основе расчета величины годового арендного дохода по объекту оценки. При этом учитываются следующие обстоятельства:

 · арендодатели обычно стремятся устанавливать арендные ставки так, чтобы обеспечить содержание всего объекта за счет сдаваемой в аренду площади. В соответствие с этим, при расчете рыночной стоимости объекта по ВРМ необходимо учитывать ожидаемый уровень арендной заполняемости объекта.

 · для расчета арендного дохода используются арендные ставки того же формата, что и при расчете ВРМ. Так, если ВРМ рассчитывался по арендным ставкам «дополнительно оплата коммунальных услуг», то тот же формат должен использоваться для расчета годового арендного дохода, имея в виду, что оплата коммунальных услуг возмещается арендаторами сверх арендной платы.

 · величина арендной ставки определяется в пределах рыночного диапазона с учетом качественных характеристик объекта оценки.

 

В табл.10 приведен пример использования изложенной методики для определения рыночной стоимости здания без земельного участка на основе данных, указанных в табл.1.

 

Подстрочные ссылки и примечания:

[1] А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 1003.
[2] «В случае объектов недвижимости в одном и том же месте можно утверждать, что характеристики роста и риска у этих объектов очень близки, поэтому единственным различием остается разница в способности создавать доход» - А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 1004.
[3] Лейфер Л.А.. Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных.- 2009
[4] О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО.
[5] Ликеш И., Ляга Й., Основные таблицы математической статистики, М., Финансы и статистика, 1985, с. 36, 185.
[6] Диксон У.. Отбраковка сомнительных наблюдений.- В кн.Введение в теорию порядковых статистик, М.: Статистика, 1970, с.295.
[7] Их значения могут быть получены с помощью стандартных функций Excel.
[8] О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО.
[9] Величина уровня значимости соответствует вероятности того, что будет ошибочно отвергнута проверяемая (нулевая) гипотеза.

Полный текст статьи доступен по ссылке:http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ob_opredelenii_valovogo_rentnogo_multiplikatora_na.docx