ОБ ОЦЕНКЕ ДОЛИ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Нечаев В.Л., доцент, к.э.н.

Ракова Н.В., профессиональный оценщик,

гендиректор ООО "АФЦ"

На практике основной вопрос по оценке стоимости доли сводится к выбору одного из двух возможных вариантов оценки – линейной или нелинейной. Линейная оценка стоимости доли равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. При нелинейной оценке  стоимость доли определяется с учетом обесценения долевой собственности по сравнению с полным правом собственности.

В настоящее время как оценщики, так и суды, рассматривающие иски недовольных результатами оценки, часто склонны исходить из линейной оценки доли как более простой и объективной. Однако при этом игнорируются  реальные обстоятельства рыночного ценообразования –  вряд ли можно оспорить факт, что площадь отдельной квартиры будет стоить дороже, чем такая же площадь квартиры, находящегося в общей собственности.  Это утверждение будет справедливо и для объектов коммерческой недвижимости.

Нелинейная оценка в наибольшей степени соответствует стандарту рыночной стоимости, поскольку учитывает реальные условия рынка и мотивацию его участников. При этом рыночная стоимость доли будет ниже ее номинальной стоимости, рассчитанной исходя из стоимости всего объекта:

C_р <C_н=C_об.* D                     (1)

где   С_р и С_н – соответственно рыночная и номинальная стоимость доли, руб.;

         С_об. -  оценочная стоимость объекта в целом без учета долевой собственности, руб.;

         D – размер доли в собственности на объект недвижимости, долей ед..

Обесценение долевой собственности можно рассматривать как проявление внешнего (экономического) износа, обусловленное влиянием следующих факторов:

·         неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности;

·         усложненный порядок отчуждения права собственности;

·         дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре.

Соответственно, для определения величины обесценения долевой собственности могут использоваться те же методы, что и для внешнего износа. Наибольший практический интерес представляют, во-первых, прямая оценка снижения доходности долевой собственности, и, во-вторых, метод  анализа степени использования ценообразующего фактора.

Прямая оценка снижения доходности долевой собственности предполагает спецификацию и оценку дополнительных издержек и потерь, возникающих у владельца долевой собственности. Необходимая для этого информация может быть получена в результате анализа структуры затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. При этом учитываются не только фактические эксплуатационные расходы, но и прирост физического износа (величину отложенного ремонта) объекта недвижимости. Отдельно определяются потери, обусловленные пониженной ликвидностью объекта в случае его последующей продажи.

В тех случаях, когда проведение  детального анализа обесценения долевой собственности невозможно или нецелесообразно, влияние внешнего износа на рыночную стоимость доли может быть оценено с помощью известной формулы Чилтона[1]:

C_р./С_н = D^m_,

                        Y=1- C_р./С_н =1- D^m_,      (2)

где   D – размер доли собственности, долей ед.;

                    m – коэффициент торможения Чилтона;

                    Y – уровень внешнего износа (обесценения) доли собственности.                      

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью доли  и её размером как  ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона, равный  0,6-0,8. В основном используется среднее значение коэффициента Чилтона[2]  на уровне 0,7. Если  D=1, то величина обесценения Y=0. Расчетные значения уровня внешнего износа (обесценения) долевой собственности в зависимости от размера  доли для различных  m<1 приведены на рис.1.

Формула (2) соответствует аналитической функции, обладающей следующими свойствами:

Таблица 1

Свойства функции внешнего износа Y

Анализ свойств функции (1) показывает, что её вид удовлетворяет логическим требованиям, предъявляемым к расчету показателей внешнего износа. Абсолютные (приросты) и относительные (индексы) показатели изменения уровня внешнего износа (Y) убывают по гиперболической  зависимости по мере увеличения доли в собственности (D).

                                                        <...>

Рис.1. Зависимость уровня обесценения долевой собственности (Y)  от размера доли при   различных значениях коэффициента торможения (m)

Как видно из табл. 1 , коэффициент Чилтона (m) равен  коэффициенту эластичности, который показывает насколько % увеличится относительная стоимость доли (по отношению к номиналу) при росте на 1 % размера самой доли. Поскольку увеличение размера доли не приводит к одновременному пропорциональному изменению всех элементов затрат на содержание объекта недвижимости (часть из них не зависит от

размеров доли), увеличение стоимости доли будет отставать от роста ее размера. Например, m=0,7 означает, что при увеличении размера доли на 1% ее рыночная стоимость возрастет на 0,7 %.

Для офисной и торговой недвижимости, а также объектов коммунального назначения уровень затрат на содержание зданий (по отношению к общим расходам по эксплуатации)  находится в диапазоне 65-75%, который соответствует наиболее распространенному значению коэффициента торможения 0,7.

Таблица 2.

Показатели затрат на содержание объектов различного назначения

Источник: Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПовп) для использования при разработке бизнес – планов (Москомархитектура, утв. Распоряжением от 06.06.1996 № 595-РЗП).

 Полный текст статьи доступен по ссылке http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ob_ocenke_doli_v_obshhej_sobstvennosti_na_nedvizhi.docx