Конъюнктура рынка аренды офисной недвижимости в условиях экономического кризиса характеризуется следующими особенностями:

 · сжатие спроса на аренду коммерческой недвижимости вследствие общего снижения деловой активности;

 · относительное увеличение объема предложения офисной недвижимости − как новой, так и высвободившейся в результате прекращения ранее действовавших арендных договоров;

 · повышение «мобильности» арендаторов, которые - одной стороны – поставлены перед необходимостью сократить свои постоянные издержки, , а с другой – получают для этого реальные возможности путем смены арендуемых офисных помещений в условиях благоприятной конъюнктуры рынка;

 · изменение предпочтений арендаторов при выборе офисных помещений, когда приоритетным становится размер арендной ставки при соблюдении минимальной достаточности в отношении качественных характеристик предлагаемых офисных помещений;

 

Основой антикризисной стратегии бизнес-центров в этих условиях является сохранение арендаторов, а не арендных ставок. Именно на это должна быть нацелена система финансового управления арендодателя, отслеживая изменения рыночной конъюнктуры и обеспечивая поступление информации, необходимой для своевременного регулирования размеров арендных ставок.

 

 

Вопрос о снижении арендной ставки относится к числу тех неприятных проблем, решения по которым принимаются весьма неохотно. Тем важнее понимать, что такое решение – если оно принимается своевременно и в соответствие с конъюнктурой рынка – не только не приносит убытков, но напротив, является экономически выгодным, позволяя избежать прямых потерь дохода вследствие оттока арендаторов.

 

Первые итоги кризиса показывают, что тянуть с пересмотром арендной ставки нежелательно – остановить уже начавшийся отток арендаторов будет для арендодателя себе дороже. Благоразумный и информированный арендатор, оценивая приемлемость действующего договора аренды, сравнивает, с одной стороны, ожидаемую экономию на арендной плате при смене места аренды и, с другой стороны, величину необходимых затрат на «переезд» .

 

Это соотношение можно представить в виде коэффициента приемлемости условий аренды:

 Км.у. = Здоп. /[(Ар – А0 )*S] (1)

 Где Км.у. - коэффициент приемлемости условий аренды для арендатора;

 Здоп. - дополнительные единовременные издержки арендатора, связанные с изменением места аренды, руб..

 Ар и А0 – соответственно рыночная арендная ставка для сопоставимых офисных помещений и действующая величина арендной ставки, руб./кв.м. в мес.;

 S – площадь аренды, кв.м.;

 

Коэффициент приемлемости имеет конкретный экономический смысл – его величина равна количеству месяцев, за которые окупаются затраты арендатора на смену места аренды. Высокие значения этого коэффициента указывает на то, что выбытие арендатора из-за большой арендной платы маловероятно и можно сохранять арендную ставку на прежнем уровне, Наоборот, при Кпр < 1 необходимо срочно менять арендную ставку.

 

 ПРИМЕР 1. Арендная ставка в бизнес-центре равна 500 руб./ кв.м. в мес..В результате анализа рынка было установлено, что рыночная величина арендной ставки для сопоставимой офисной недвижимости по состоянию на момент оценки понизилась до 400 руб./кв.м. в месяц. Единовременные затраты арендатора на смену места аренды оцениваются в 20 тыс.руб.. Арендуемая площадь составляет 150 кв.. Коэффициент приемлемости для этого арендатора рассчитывается следующим образом: Км.у. = 20000/(500-400)*150= 1,3 Таким образом, затраты арендатора на смену места аренды окупятся для него за 1,3 месяца, что делает принятие им решения о смене места аренды вполне актуальным.

 

Величину упущенной экономической выгоды арендодателя при запоздалом снижении арендной ставки можно определить как сумму недополученного дохода из-за оттока арендаторов. Формирование арендного дохода в зависимости от момента понижения арендной ставки представлена на рис.1.

 

 

 Расчет показателей, приведенных на рис. 1, выполняется следующим образом:     Дф.. = А0*S.* (Тв – Т0)/30, (2)

 Дп = А1*S.*(Т1 – Т0)/30

 Эвыг. = Дп. – Дф.

 Где Дф. и Дп. – соответственно фактический и потенциальный доход арендодателя, руб.;

 А0 и А1 – соответственно базовая и рыночная арендная ставка, руб./кв.м. в мес.;  S – площадь аренды по договору, кв.м.;

 Тв. – дата выбытия арендатора;

 Т0 – дата снижения арендной ставки, отмеченная на рынке;

 Т1 – принятая дата изменения арендной ставки.

 Эвыг – упущенная экономическая выгода арендодателя, руб..

 

ПРИМЕР 2. Рыночная величина арендной ставки для сопоставимой офисной недвижимости по состоянию на 1 ноября 2008 г. понизилась до 400 руб./кв.м. в месяц, однако арендодателем было принято решение сохранить действующую арендную ставку 500 руб./кв.м. в месяц. Большинство выбывших в последующем периоде арендаторов заявили, что основной причиной прекращения (в том числе, отказа от продления) договора аренды явилась высокая арендная плата. Решение о снижении арендной ставки было принято арендодателем с 1 июня 2009 г.. Результаты расчета приведены в следующей таблице.

 

 

Как видно из приведенного расчета, запоздалое уменьшение арендной ставки привело к потерям арендного дохода, которые почти в 2 раза превышают фактически полученный доход.

 

Третьей задачей (табл. 1) является вариантный анализ ожидаемого арендного дохода на предстоящий период при различных размерах арендной ставки.

 

Этот анализ производится следующим образом:

 · для каждого варианта изменения арендных ставок по категориям офисных площадей рассчитываются коэффициенты приемлемости условий аренды для арендаторов;

 · формируются прогнозы выбытия и привлечения арендаторов исходя из расчетных коэффициентов приемлемости по всем категориям площадей;

 · рассчитывается величина арендного дохода на основе прогнозов заполняемости сдаваемых площадей при различных вариантах изменения арендных ставок.

 

ПРИМЕР 3 При проведении вариантного анализа ожидаемого арендного дохода учитывается относительная стабилизация рынка офисной недвижимости при сохранении высокой волатильности арендных ставок. Арендатор, оценивая условия приемлемости для себя условий аренды, будет ориентироваться, скорее всего, на минимальный уровень арендных ставок на рынке. Диапазон арендных ставок на рынке в этой ситуации характеризуется следующими данными – минимальный уровень – 400 руб./кв.м. в мес., средний – 450 руб./кв. м. в мес.и максимальный – 500 руб./кв.м. в мес.. Расчет ожидаемого арендного дохода в зависимости от размеров арендной ставки приведен в табл.3.

 

 Таблица 3. Расчет ожидаемого арендного дохода по вариантам арендной ставки (условные данные)

 

Изложенная методика основывается на обобщении практического опыта управления коммерческой недвижимостью в условиях переживаемого сейчас кризиса и, как мы надеемся, окажется полезной для коллег, занимающимися аналогичными вопросами управленческого консультирования.Полный текст статьи доступен по ссылке: