Объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.

Стоимость объектов оценки, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, определяется с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав.

Задание на оценку недвижимого имущества должно содержать следующие сведения:

• состав оцениваемой недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;

• характеристики оцениваемой недвижимости и ее составных частей, существенно влияющие на их стоимость, в случае непредставления заказчиком соответствующих документов, содержащих указанные характеристики;
• состав прав на оцениваемую недвижимость, а также ограничения и обременения этих прав по каждой из составных частей недвижимости;
• перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением документов, потребность в которых возникла у оценщика в ходе проведения оценки.

Оценщик запрашивает у Заказчика копии следующих документов, в зависимости от особенностей оцениваемого объекта:

• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
• договор аренды земельного участка,
• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;
• иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание (помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в состав объекта оценки.
• документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки – договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда об аресте имущества, иные документы;
• технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
• справка БТИ о состоянии здания/помещения,
• экспликация,
• поэтажный план,
• иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.
• кадастровый план земельного участка
• ситуационный план земельного участка,
• генеральный план,
• иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.
• справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки;
• любые другие документы, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки;
• сведения для оценки общеплощадочных сетей -            общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам), диаметр и материал труб. глубина заложения труб, дополнительные элементы (включая устройство углов-поворотов, колодцев);
• дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у Заказчика (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять на результаты оценочных работ;
• заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о состоянии объектов оценки (по возможности).

Информация для оценки объектов незавершенного строительства включает:

• расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и количественных характеристик (объемов, площадей, этажности, длины и  диаметра труб и т.п.);
• дата начала строительства;
• сумма капитальных вложений, разнесенная по годам строительства;
• фактический процент  выполненных работ по состоянию на дату оценки;
• фактическое состояние с учетом естественного изнашивания.

Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на это лицом и заверена в установленном порядке. В таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет основания считать иначе.

Оценка объектов, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок (например, встроенных жилых и нежилых помещений), осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

Оценка недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений в отношении объекта оценки, его стоимость определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений если в задании на оценку не указано иное. Это же правило действует в отношении экологического загрязнения земельного участка.

Проведение оценки предполагает использование трех подходов к оценке, которые оценщик должен применить или обосновать отказ от их использования:

·         Сравнительный подход.

·         Доходный подход;

·         Затратный подход;

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (предложений к ним) с объектами-аналогами, сходными с оцениваемым объектом по характеристикам, существенно влияющим на оцениваемую величину.

При этом отбор объектов-аналогов проводится по значениям их характеристик при аналогичном объекту оценки наиболее эффективном использовании.

 Доходный подход.

При использовании доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может принести оцениваемый объект.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:

·         Определение периода прогнозирования (под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование значений факторов, влияющих на величину будущих доходов);

·         Исследование способности объекта оценки приносить доход в течение периода прогнозирования, а также в период после его окончания. Прогнозирование будущих доходов и расходов, соответствующих наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

·         Определение ставки дисконтирования (капитализации), отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска и периоду владения объекты инвестирования;

·         Преобразование (приведение) будущих доходов в стоимость на дату оценки с помощью методов капитализации.

Стоимость недвижимого имущества в рамках доходного подхода может оцениваться:

• Методом прямой капитализации;
• Методом капитализации по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими другие формализованные модели).

 Затратный подход.

Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Областью целесообразного применения методов затратного подхода является оценка:

• новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации;
• общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов;
• объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости;
• объектов недвижимости для целей страхования.

Затратный подход нецелесообразно применять при оценке стоимости жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках.

При расчете рыночной стоимости, как правило, в следующей последовательности определяется:

• рыночная стоимость земельного участка;
• затраты на воспроизводство или на замещение улучшений;
• прибыль предпринимателя;
• износ и устаревания;
• стоимость улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний.
• рыночная стоимость объекта как сумма стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом земельный участок рассматривается как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования.

При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с фактическим или ожидаемым согласно действующему законодательству набором прав на него.

Определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений производится на основании:

• данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;
• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;
• сметных расчетов стоимости (калькуляции затрат) нового строительства.

Отчет об оценке (развернутый отчет) составляется в соответствии с требованиями законодательства РФ, регулирующего оценочную деятельность, и национальных (федеральных) стандартов оценки и содержит следующие разделы:

• Основные факты и выводы;
• Задание на оценку;
• Сведения о заказчике оценки и об оценщике;
• Допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки;
• Применяемые стандарты и правила оценочной деятельности;
• Описание объекта оценки и возможные варианты позиционирования объекта оценки на рынке недвижимости;
• Анализ рынка объекта оценки;
• Описание процесса оценки;
• Согласование результатов оценки;
• Приложения/Документы.