Ракова Н.В., ген. директор ООО «АФЦ»

 

Ценообразующие факторы, определяющие рыночную стоимость городских земельных участков можно разделить на устранимые и неустранимые факторы. К первой группе относятся факторы, которые могут быть компенсированы доступными или ожидаемыми изменениями внешней среды – подводка инженерных коммуникаций, улучшение транспортной доступности, благоустройство прилегающих территорий и т.п.. Неустранимыми являются различия в размерах земельных участков, расположение их в пределах градостроительной зоны и другие факторы, которые не могут быть изменены по физическим причинам или без несоразмерных затрат.

 

В большинстве случаев на развитом рынке недвижимости выполняется правило «чем дороже земля, тем меньше продаваемый участок», которое проявляется в отрицательной корреляции между размерами земельных участков и их удельной стоимостью. Однако на некоторых сегментах рынка более востребованными могут оказаться крупные земельные участки и, соответственно, будет наблюдаться положительная зависимость между площадью участка и ценой за кв.м..

 

Поэтому при оценке методом продаж необходимо, прежде всего, установить наличие и характер зависимости удельной стоимости земельных участков от их площади. В табл. 1 приведены данные по группе аналогов для оценки как условно-свободного земельного участка в центре г. Ростове-на-Дону.

 

 

На основе полученных значений удельной стоимости аналогов было рассчитано линейное уравнение регрессии, характеризующее зависимость удельной стоимости от площади участка:

 

 

Результаты расчета показывают, что при увеличении площади участка на 1 кв. м. его удельная стоимость уменьшается на 5,22 руб/кв.м.. Эту величину необходимо учесть как поправку к стоимости аналогов (табл.3).

 

Другим неустранимым различием земельных участков является их расположение относительно уличных фасадов. Для определения влияния этого фактора рассчитывается отношение средней удельной стоимости с учетом поправки аналогов с выходом (аналоги № 1 и № 4) и без выхода на фасад (аналоги № 2,3,5,6) : Ккорр = [(50681+46224)/2] /[(33725+39421+41810 +36649)/4] =1,31

 

Поскольку объект оценки выходит на фасад, рассчитанное соотношение используется как корректирующий коэффициент к удельной стоимости «нефасадных» аналогов (табл.3). Кроме того, в расчете необходимо учесть скидку «на торг», отражающую готовность продавца «подвинуться» в цене при совершении реальной сделки. Анализ механизма формирования размеров этой скидки не входит в нашу задачу и в расчетах она была принята на среднерыночном уровне 7% (табл. 3).

 

 По действующему федеральному стандарту, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная величина цены[1], по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке. Заметим, что средняя стоимость аналогов совпадает с наиболее вероятной величиной (модой) в тех случаях, когда выборка соответствует нормальному распределению[2]. Проверка указанного условия является необходимой частью корректного использования сравнительного подхода при оценке методом.

 

Для анализа статистической однородности рассматриваемой выборки и её соответствия нормальному распределению могут использоваться следующие статистические критерии:

1.Критерий Смирнова-Грабса[3]

 K1 = (Yср – Y(1) )/σ ( 2)

 K2 =(Y(n) - Yср)/σ ( 3)

2.Критерий отклоняющихся наблюдений[4]:

K3 = max [Yср – Y(1) ; Y(n) - Yср]/σ ( 4)

3.Относительный (к величине СКО) размах[5]

K4 =( Y(n) – Y(1) )/σ ( 5)

где Yср – средняя величина; Y(1) и Y(n) – соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;

σ – среднеквадратическое отклонение (СКО), скорректированное на объем выборки.

 

В качестве вспомогательных показателей при анализе малых выборок применяются также коэффициент вариации (отношение СКО к выборочной средней) и показатели асимметрии и эксцесса[6], которые позволяют судить о форме эмпирического распределения и возможности его описания с помощью кривой нормального распределения[7].

 

Проверка гипотезы о соответствии выборки нормальному распределению осуществляется путем сравнения рассчитанных значений критериев с допустимыми значениями, определяемыми по специальным таблицам. Гипотеза не отклоняется, если расчетная величина критерия не превышает табличной ( критичной) величины при заданном уровне значимости.[8]

 

Для удобства использования, в табл.5 приведено извлечение из таблиц этих критериев для выборок объемом от 5 до 9 единиц. Полные таблицы приведены в указанных источниках.

 

 

Статистические критерии – особенно при малых выборках – могут давать неоднозначные результаты. Поэтому обоснованные выводы о подтверждении или отклонении гипотезы о нормальном распределении можно делать только при совпадении результатов проверки этой гипотезы по всем или большинству критериев.

 

В таблице 6 приведены общие выводы относительно используемой выборки объектов-аналогов, которые могут быть сделаны в зависимости от рассчитанных значений коэффициентов асимметрии и эксцесса.

 

Результаты расчетов статистических характеристик исходной выборки приведены в табл. 7. Таблица 7 Статистический анализ удельной стоимости аналогов

 

Значение коэффициента асимметрии (не более 0,3 по абсолютной величине ) указывает на отсутствие у распределения цен предложения объектов-аналогов выраженной асимметрии, т.е. средняя величина показателя будет соответствовать его модальному (наиболее вероятному) значению, а отрицательная величина коэффициента эксцесса ( -1,76 в исходной выборке) – на пониженную крутизну распределения цен (особенно, до проведения корректировки удельной стоимости аналогов) по сравнению со стандартным нормальным распределением.

 

Проверка гипотезы о соответствии выборки нормальному распределению осуществляется путем сравнения рассчитанных значений критериев с допустимыми значениями, определяемыми по специальным таблицам. Гипотеза не отклоняется, если расчетная величина критерия не превышает табличной ( критичной) величины при заданном уровне значимости. Результаты проверки по различным критериям на основе рассчитанных значений приведены в табл. 8.

 

Как видно из табл. 8, по всем статистическим критериям выполняются установленные для них соотношения при различных уровнях значимости. Только по величине коэффициента вариации исходная выборка превосходила допустимый уровень 33%, однако, после проведения корректировки удельной стоимости аналогов с учетом площади и расположения участков, коэффициент вариации уменьшился до 17%. Указанные обстоятельства не дают оснований для проведения дальнейших корректировок цен или отбраковки аналогов и позволяют использовать выборку для определения рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж.

Таблица 9 Результаты оценки объекта

 

Примечания и сноски:
[1] ФСО № 2, п.6.
[2]О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО.
[3] О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО.
[4] Ликеш И., Ляга Й., Основные таблицы математической статистики, М., Финансы и статистика, 1985, с. 36, 185.
[5] Диксон У.. Отбраковка сомнительных наблюдений.- В кн.Введение в теорию порядковых статистик, М.: Статистика, 1970, с.295.
[6] Их значения могут быть получены с помощью стандартных функций Excel.
[7] О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО.
[8] Величина уровня значимости соответствует вероятности того, что будет ошибочно отвергнута проверяемая (нулевая) гипотеза.

Полный текст статьи доступен по сноске:http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ocenka_gorodskikh_zemelnykh_uchastkov_metodom_srav.docx