Ракова Н.В., ген. директор ООО «Аналитический финансовый центр».

 

 При оценке рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж информация о реальных ценах сделок обычно недоступна для третьих лиц и для расчетов используются цены предложения по сопоставимым объектам. Это обуславливает необходимость применения специальной скидки «на торг», отражающей готовность продавца уступить в цене ради совершения реальной сделки. Размеры сделки «на торг» в настоящее время могут достигать 30% и более, что самым существенным образом влияет на достоверность результатов оценки.

 

 Определить возможный диапазон значений скидки «на торг» можно на основе опубликованных результатов опросов экспертов (табл.1).

 

 

В отношение ставок аренды, предлагаемых арендодателями (табл. 2), коллективные экспертные оценки скидок «на торг» составили для 2009 г.:

 

 

Аналогичные результаты были получены в опросе, организованном 2009 г. Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород), в котором участвовали более 100 оценщиков из 33 субъектов РФ.

 

 

В табл. 4 приведены сведения о размерах скидок «на торг» по данным риэлтерских агентств для офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону в 3 кв. 2009 г.

 

 Приведенные данные позволяют сделать следующие выводы:

 · Скидки «на торг» применяются на всех сегментах рынка недвижимости, причем обычно величина скидок тем выше, чем менее развит соответствующий сегмент рынка и чем ниже ликвидность недвижимости;

 · Размеры скидок «на торг» по ценам предложения на продажу возросли в условиях финансового кризиса, особенно на «перегретых рынках» крупных городов, а также по тем видам недвижимости, где участники рынка в большей мере использовали привлеченные средства;

 · Скидки « на торг» для рынка аренды обычно сопоставимы со скидками для сделок «купли-продажи», но могут быть и выше последних - последнее связано с тем, что срок аренды часто меньше года и арендодатели могут использовать более гибкую ценовую политику.

 

Результаты проведенных исследований (табл. 1-4) позволяют установить типичные диапазоны скидок «на торг» для различных видов недвижимости. Однако остается открытым вопрос об обосновании выбора величины скидки в пределах каждого диапазона.

 

 В соответствие с ФСО № 2, под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. …Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.»[1]

 

 Можно предположить, что разумный и информированный инвестор не будет вкладывать средства в недвижимость, если капитализированная величина его рентного дохода от этой недвижимости будет ниже цены, которую он должен заплатить за её приобретение. Аналогично, владельцу недвижимости будет невыгодна её продажа , если капитализированная стоимость потенциального дохода от сдачи недвижимости в аренду превышает предложенную цену .

 

Поскольку доступная информация о рынке недвижимости ограничена сведениями о ценах предложения и предлагаемых арендных ставках, в качестве индикатора, позволяющего судить о «разумности» цены в смысле ее соответствия текущей конъюнктуре, может использоваться капитализированная стоимость потенциального арендного дохода (КА), определяемая как отношение рыночной годовой арендной ставки (АСгод) и коэффициента капитализации (kкап): КА =АСгод /kкап. . При этом величина коэффициента капитализации соответствует ожидаемому уровню доходности по данному виду недвижимости. В условиях неустойчивого рынка недвижимости обычное допущение о постоянной величине коэффициенте капитализации может нарушаться и в этом случае необходимо определять тенденцию изменения этого показателя.[2]

 

Решение о размере скидки «на торг», используемой при расчете рыночной стоимости недвижимости, в этом случае принимается исходя из соотношения между средними ценами предложения за ед. сравнения недвижимости данного вида (Ц) и соответствующими средними значениями капитализированной стоимости арендного дохода (КА). Если Ц >КА, то применяется скидка «на торг» выше средней из диапазона скидок, в противном случае (Ц <КА) величина скидки принимается на уровне ниже среднего.

 

 

Приведенные графики (рис. 1) показывают, что в 2009 г. преобладающим явлением были завышенные представления о стоимости аренды офисных помещений, что подтверждается данными о величине скидок « на торг», приведенными в табл.4. Ситуация изменилась во второй половине 2010 г., когда относительно более высокими оказались цены предложения на продажу. В этом случае при определении рыночной стоимости недвижимости следовало бы использовать повышенные скидки «на торг» для цен предложения и пониженные – для арендных ставок.

 

Примечания и сноски:

[1] ФСО № 2, п.6.
[2] Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости. – Ракова Н.В., ООО «АФЦ», 2011.

Полный текст статьи доступен по ссылке:http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/ob_obosnovanii_prodazhnoj_skidki_pri_ocenke_rynoch.docx