Коэффициент капитализации равен отношению годовой ставки арендной платы к цене недвижимости и является величиной, обратной к валовому рентному мультипликатору. Информация о величине коэффициента капитализации по сегментам рынка недвижимости позволяет не только производить экспресс-оценку рыночной стоимости объектов, но и является важным индикатором рынка.

 

Поскольку цены реальных сделок с недвижимостью практически недоступны для третьих лиц, расчет коэффициента капитализации осуществлялся на основе цен предложений на продажу и заявленных арендодателями ставок арендной платы. Различия в скидках «уторговывания» при продаже и аренде недвижимости могут привести к смещению значений коэффициента капитализации, однако мало влияют на тенденции динамики этого показателя. Вместе с тем, указанное обстоятельство необходимо учитывать при использовании коэффициента капитализации для оценки рыночной стоимости недвижимости.

 

Для анализа использовались данные по офисному сегменту рынка недвижимости г. Ростову-на-Дону за 2009-2011 г.г., вследствие чего сделанные на их основе выводы в полной мере относятся только к этому объекту исследования.

 

 Кризис рынка недвижимости, начавшийся в конце 2008 г., заметно отразился на офисном сегменте. Средний уровень цен по офисным помещениям за первые три квартала 2009 г. снизился с 65 000 руб. до 47 600 руб. за кв. м., а средняя арендная ставка за тот же период сократилась на 27%.[1]

 

 

Примечательно, что в этот начальный период кризиса наблюдалось совпадение направлений изменения средних цен продажи и арендных ставок, причем относительное понижение арендных ставок по месяцам (по-видимому, как более эластичного показателя) превосходило снижение цен продажи (рис. 1). Такое совпадение тенденций изменения цен продажи и арендных ставок отражает механизм формирования этих показателей. На развитом рынке недвижимости уровень доходности активов с близким уровнем риска является достаточно устойчивыми, вследствие чего повышение (или понижение) арендных ставок влечет за собой аналогичное изменение цен продажи объектов через капитализацию текущего дохода.

 

 Положение существенно меняется в условиях неопределенности, когда происходят значительные колебания уровня доходности. Недвижимость, которая недавно приносила высокий доход, вдруг становится малодоходным активом, а то и неликвидом. Собственники, ориентированные на долгосрочное использование своих активов (условно – «инвесторы») и не обремененные чрезмерными долговыми обязательствами, смогут достаточно долго оставаться на рынке, значительно снижая свои арендные ставки. Однако другие участники рынка («спекулянты») – вложившие в недвижимость «короткие» деньги – могут оказаться вынужденными продавать активы по ликвидационной стоимости. Возникающие при этом эффекты взаимодействия повышают неустойчивость рынка. Подобное развитие событий наблюдалась в 2009-2011 гг. на рынке офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону.

 

 Как видно на рис.2, цены предложения и арендные ставки до конца 2009 г. имели понижающийся тренд, а затем оба этих показателя выросли, вернувшись к уровню марта 2009 г.. С мая 2010 г. показатели изменялись в различных направлениях – цены предложения (после непродолжительного «подскока» в летние месяцы 2010 г.) стабилизировались на уровне, близком к началу кризиса, тогда как арендные ставки продолжали снижаться и достигли самых низких значений с марта 2009 г.

 

 

Кризис рынка недвижимости в значительной степени был обусловлен финансовым кризисом, который, частности, проявился в резком росте кредитных ставок.

 

 

 Величина кредитных ставок достигла своего максимума к началу 2009 г., после чего началось снижение их среднего уровня с почти параллельным уменьшением депозитных ставок. Спрэд ставок сокращался незначительно и, очевидно, в ближайшей перспективе дальнейшее снижение кредитных ставок окажется невозможным.

 

  Как показано на рис.4, коэффициент капитализации (показатель ожидаемой доходности) в период 2009-2011 гг. был подвержен значительным колебаниям. Основной (2-х летний) тренд уровня доходности за период анализа хорошо описывается линейным уравнением регрессии ( коэффициент детерминации R2 =0,62).

 

 

Выравнивание динамики коэффициента капитализации с помощью линейной модели ЭС демонстрирует более детальную картину: в период с марта 2009 г. по май-июнь 2010 г. коэффициент оставался примерно на одном и том же уровне (около 12% ), после чего начал быстро снижаться до 8% в мае 2011 г.. Примечательно, что к этому же уровню подтянулись значения ожидаемой доходности, ее 2-х летнего тренда и средней кредитной ставки.

 

  Проведенный анализ показывает, что ожидаемый уровень доходности (коэффициент капитализации), который обычно предполагается постоянным при оценке рыночной стоимости недвижимости доходным подходом, на самом деле может значительно изменяться даже на относительно коротких (до 6 мес.) периодах. Поэтому в условиях нестабильного рынка необходимо проверять допущение о постоянной величине коэффициента капитализации и вносить коррективы на ожидаемые изменения этого коэффициента. Можно полагать, что разумный и информированный инвестор не будет вкладывать средства в приобретение недвижимости, если ее цена превышает капитализированную стоимость арендного дохода, и корректный расчет величины коэффициента капитализации играет важную роль в принятии инвестиционных решений.

 

Примечания и сноски:

[1] Источник: ABC&MT Group. Обзор рынка офисной недвижимости г. Ростов-на-Дону, 3 кв. 2009 г.
[2] Под линейной моделью экспоненциального сглаживания (ЭС) понимается полиномиальная модель Брауна 1-го порядка. Величина коэффициента α =0,14 обеспечивает фильтрацию (погашение) колебаний показателя с периодом до 4 мес. См. Нечаев В.Л. Выбор константы в моделях экспоненциального сглаживания с помощью передаточных функций – Экономика и математические методы, 1986, № 3, с. 551-555.

Полный текст статьи доступен по ссылке:http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Ocenka_nedv/opredelenie_koehfficienta_kapitalizacii_dlja_ofisn.docx