Конъюнктура рынка аренды офисной недвижимости в условиях экономического кризиса характеризуется следующими особенностями:

·        сжатие спроса на аренду коммерческой недвижимости вследствие общего снижения деловой активности;

·        относительное увеличение объема предложения офисной недвижимости − как  новой, так и высвободившейся в результате прекращения ранее действовавших арендных договоров;

·        повышение «мобильности» арендаторов, которые  - одной стороны – поставлены перед необходимостью сократить свои постоянные издержки, , а с другой – получают для этого реальные возможности путем смены арендуемых офисных помещений  в условиях благоприятной конъюнктуры рынка;

·        изменение предпочтений арендаторов при выборе офисных помещений, когда приоритетным  становится размер арендной ставки при соблюдении минимальной достаточности в отношении качественных характеристик предлагаемых офисных помещений;

Основой антикризисной стратегии  бизнес-центров в этих условиях является сохранение арендаторов,  а не арендных ставок. Именно на это должна быть нацелена система финансового управления арендодателя, отслеживая изменения рыночной конъюнктуры и обеспечивая поступление информации, необходимой для своевременного регулирования размеров арендных ставок.

Таблица 1

Задачи анализа и регулирования арендных ставок

Вопрос о  снижении арендной ставки относится к числу тех неприятных проблем, решения по которым принимаются весьма неохотно. Тем важнее  понимать, что такое решение – если оно принимается своевременно и в соответствие с конъюнктурой рынка – не  только не приносит убытков, но напротив, является экономически выгодным, позволяя избежать прямых потерь дохода вследствие оттока арендаторов. Первые итоги кризиса показывают, что тянуть с пересмотром арендной ставки нежелательно – остановить уже начавшийся отток арендаторов будет для арендодателя себе дороже.

Благоразумный и информированный арендатор, оценивая приемлемость  действующего договора аренды, сравнивает, с одной стороны, ожидаемую экономию на арендной плате при смене места аренды и, с другой  стороны, величину необходимых затрат на «переезд» .  Это соотношение можно представить в виде коэффициента приемлемости условий аренды:

К_м.у. = З_доп. /[(А_р – А₀ )*S]            (1)

Где     К_м.у.  - коэффициент приемлемости условий аренды для арендатора;

З_доп. - дополнительные единовременные издержки арендатора, связанные с  изменением места аренды, руб..

А_р и А₀ – соответственно рыночная арендная ставка для сопоставимых офисных помещений и действующая величина арендной ставки, руб./кв.м. в мес.;

S – площадь аренды, кв.м.;

Коэффициент приемлемости имеет конкретный экономический смысл – его величина равна количеству месяцев, за которые окупаются   затраты арендатора на смену места аренды. Высокие значения этого коэффициента указывает на то, что  выбытие арендатора из-за большой арендной платы маловероятно и можно сохранять арендную ставку на прежнем уровне, Наоборот, при К_пр < 1 необходимо срочно менять арендную ставку.

Изложенная методика основывается на обобщении практического опыта управления коммерческой недвижимостью в условиях переживаемого сейчас кризиса и, как мы надеемся, окажется полезной для коллег, занимающимися аналогичными вопросами управленческого консультирования.