Прошедший год показал, что конъюнктура рынка аренды офисной недвижимости в условиях экономического кризиса характеризуется следующими особенностями:

·        сжатие спроса на аренду коммерческой недвижимости вследствие общего снижения деловой активности;

·        относительное увеличение объема предложения офисной недвижимости как новой, так и высвободившейся в результате прекращения ранее действовавших арендных договоров;

·        повышение «мобильности» арендаторов, которые  - одной стороны - стремятся сократить свои постоянные издержки, в том числе, и путем смены арендуемых офисных помещений, а с другой – получают для этого реальные возможности вследствие  конъюнктуры рынка;

·        изменение предпочтений арендаторов при выборе офисных помещений, когда приоритетным  становится размер арендной ставки при соблюдении минимальной достаточности в отношении качественных характеристик предлагаемых офисных помещений;

Основой антикризисной стратегии  бизнес-центров в этих условиях является сохранение арендаторов,  а не арендных ставок.

Вопрос о  снижении арендной ставки относится к числу тех неприятных проблем, решения по которым принимаются весьма неохотно. Тем важнее  понимать, что такое решение – если оно принимается своевременно и в соответствие с конъюнктурой рынка – не  только не приносит убытков, но напротив, является экономически выгодным, позволяя избежать прямых потерь дохода вследствие оттока арендаторов. Первые итоги кризиса показывают, что тянуть с пересмотром арендной ставки нежелательно – остановить уже начавшийся отток арендаторов будет стоить дороже.

Благоразумный и информированный арендатор оценивает приемлемость  действующего договора аренды, соизмеряя, с одной стороны, ожидаемую экономию на арендной плате при смене места аренды и, с другой  стороны, необходимые затраты на «переезд» .  Это соотношение можно представить в виде показателя (коэффициента)  приемлемости, который рассчитывается как отношение суммы единовременных издержек арендатора на смену места аренды к месячной экономии по арендной плате.

Коэффициент приемлемости имеет конкретный экономический смысл – его величина равна количеству месяцев, за которые окупаются   затраты арендатора на смену места аренды. Данный показатель  может использоваться как арендодателем – для объективной оценки пределов «усидчивости» арендаторов, так и арендаторами – при  принятии решения о прекращении действующего договора аренды.

Изложенный подход позволяет решить еще одну задачу. В кризисные времена непременно возникает не только вопрос «что делать?», но и вопрос «кто виноват?». Корректно ответить на эти вопросы (и, соответственно, сделать правильные выводы на будущее) поможет расчет упущенной выгоды. Величина упущенной выгоды определяется при этом как разница между потенциальным доходом, рассчитанным по пониженной до рыночного уровня арендной ставке (достаточном для сохранения арендаторов, сменивших офис на более дешевый), и фактическим доходом, полученным арендодателем.