Ипотечные кредиты –– это кредиты для покупки недвижимости физическими лицами под залог той же или иной недвижимости. Ипотечные кредиты характеризуются низкой (некоммерческой) ставкой и длительным (10-30 лет) сроком. Погашение кредита осуществляется, как правило, постоянными равными уплатами. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств реализуется залог и погашается остаток долга по кредиту. Величина кредита существенно меньше стоимости залога, и может составлять 50-60% его рыночной стоимости, что делает такие операции для банка почти безрисковыми, и позволяет использовать ставку процента существенно ниже коммерческой.

Различают американскую и европейскую модели ипотечного кредитования. В США пакеты закладных по ипотечным кредитам поступают на вторичный рынок и скупаются инвесторами как ценные бумаги, приносящие определенный процент. Отсюда возникает капитал, который может использоваться для выдачи новых ипотечных кредитов. Аналогичная модель использовалась в России до 1917 года с той разницей, что финансовые учреждения, занимавшиеся ипотечным кредитованием, выпускали акции ––  процентные бумаги на всю сумму заложенной недвижимости с определенным дисконтом, обычно 50%, которые поступали на вторичный рынок и приносили деньги для новых ипотечных кредитов.

Европейская модель ипотеки предполагает два этапа. На первом этапе в n месяцев осуществляется накопление заемщиком определенной суммы A, составляющей известный процент от стоимости недвижимости на депозитном счете под низкий процент , меньший рыночной ставки β по депозитам. На втором этапе в m месяцев происходит собственно кредитование недостающей суммы B по обычной ставке α под залог приобретаемой собственности.

В этом случае деньги на последующее кредитование новых клиентов образуются за счет стадии накопления.

В условиях России переходного периода кредитование на длительные сроки невыгодно банку в силу высокой инфляции и процентного риска, то есть риска изменения ставок на рынке в неблагоприятную сторону за время кредита. Высок и кредитный риск, то есть риск невозврата основной суммы вследствие определенной рыхлости нашего залогового законодательства и неопределенности права собственности, особенно на землю. Так, право залогодержателя есть по нашему закону о залоге лишь право первого требования в случае продажи недвижимости заемщиком по постановлению арбитражного суда. Банк не может сам продать заложенное имущество, что заставляет идти его на определенные хитрости, например, заставлять заемщика заключать договор купли-продажи заложенного имущества третьему лицу до выдачи ипотечного кредита с тем, чтобы это лицо продало собственность и погасило задолженность банку в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. При этом заемщик становится фактически заложником третьего лица, и идет на это только под давлением банка. Неопределенность прав собственности и, в частности, на землю снижает ее ликвидность и увеличивает дисконт при оценке рыночной стоимости залога. В силу этих обстоятельств становление ипотеки в современной России делает только первые шаги. Ипотечные кредиты выдают только некоторые московские банки для покупки квартир и эти кредиты характеризуются следующими чертами:

1)кредитованию предшествует стадия накопления определенной суммы, обычно 60-80% от стоимости        квартиры, без процентов или под очень низкий процент;

2)собственно кредитуется разница между стоимостью недвижимости и накопленной суммой.

Таким образом, в современной России пошли, фактически, по европейскому пути, но сократили срок кредитования, сделав ипотечный кредит обычным среднесрочным коммерческим кредитом для физических лиц под залог недвижимости. Единственным отличием от обычного коммерческого кредита является стадия накопления и то обстоятельство, что в залог принимается купленная в кредит недвижимость, а не какая-то другая недвижимость, как по обычному коммерческому кредиту для физических лиц.