Аналитический финансовый центр
Каталог статей
| Главная » Статьи » Аналитика » Справочная информация |
Экспертные оценки скидки "на торг" по недвижимости
| Скидка на уторгование в условиях кризиса. Как известно, Оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. Здесь хотелось бы отметить, что мы не считаем такой подход единственно верным. Нам представляется, что не менее обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки [4]. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Тем не менее, подход, основанный на использовании процентных поправок к ценам предложений, имеет право на жизнь. Более того, он получил наибольшее практическое применение, и потому проблема определения корректных поправок остается актуальной. Как отмечалось выше, наиболее полное исследование, связанное с получением коллективного экспертного мнения относительно таких поправок, выполнено А.А. Марчуком и Е.А. Бутовой [2]. Проведенное нами исследование также направлено на определение поправок на уторгование и отличается от цитируемого по позициям, которые были сформулированы ранее. Экспертные оценки были получены отдельно для цен продажи и арендных ставок по 2-м группам объектов: • торгово-офисные объекты; • производственно-складские объекты. Интервальные оценки, подтвержденные в каждом случае более чем для 75% экспертов, приведены в таблице ниже. Интервал значений коллективной экспертной оценки величины скидки на уторгование коммерческих объектов недвижимости Расширенный интервал допустимых значений скидки на уторгование в условиях кризиса
Таблица 2а Показатель Мин. значение Макс. значение Скидка на уторгование в условиях кризиса (на цены торгово-офисных объектов) 5% 30% Скидка на уторгование в условиях кризиса (на арендные ставки торгово-офисных объектов) 5% 30% Скидка на уторгование в условиях кризиса (на цены производственно-складских объектов) 5% 30% Скидка на уторгование в условиях кризиса (на арендные ставки производственно-складских объектов) 5% 30% Из данных, приведенных в таблице, видно, что скидки на уторгование практически не различаются для объектов офисно-торговой и производственно-складской недвижимости. Также нельзя признать статистически значимым отличие между значениями скидок для цен продажи и для арендных ставок. Поэтому в рамках сравнительного подхода для перехода от цен предложений (на рынке ставок аренды) к ценам сделок в качестве коллективной экспертной оценки наиболее вероятных значений скидок, связанных с торгом, принимается значение из интервала 10-15%. При этом следует иметь в виду, что при оценке объектов недвижимости в отдаленных районах, где крайне низкий спрос на покупку недвижимости и, тем более, на аренду, величина скидки может быть существенно выше. В частности, ряд оценщиков указали на величину уторгования, превышающую 50%, что отражает реальную ситуацию на депрессивных рынках, характеризующихся низким спросом. Полный текст материала доступен по ссылке:
http://af-center.ucoz.ru/Arhiv/Inform/ehkspertnyeocenkipokazatelej_nedvizhimosti-2009.docxИсточник: Лейфер Л. А., Гришина М.Д./ Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости (Краткое изложение основных результатов эксперимента по формированию коллективных экспертных оценок)/Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний Новгород - 2010г.
Источник: http://Лейфер Л. А., Гришина М.Д./ Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости | |
| Просмотров: 14591 | Комментарии: 2 | Теги: | Рейтинг: 4.0/1 |
| Всего комментариев: 2 | |
|
| |
Воскресенье, 19.05.2024, 16:40
Приветствую Вас Гость
Приветствую Вас Гость
Информация | |||
|---|---|---|---|
|
Архив |
|---|
опрос |
|---|