Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

Ц_об= ПВД_об * ВРМ,                   ( 1 )

где          Ц_об -  вероятная цена продажи оцениваемого объекта, руб.;

      ПВД_об – потенциальный валовой  доход арендодателя от

      оцениваемого объекта, руб./год;

        ВРМ – валовой рентный мультипликатор.

 Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:

                   ПВД_об = АП *S_общ                                   ( 2 )

где          АП – рыночная ставка арендной платы за год, руб./год;    

S_общ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..

  Ключевой проблемой при определении ВРМ является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом ВРМ.

Расчет величины  ВРМ для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:

·        информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение  между ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся на  местном рынке недвижимости и , в случае существенного  отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

·        для расчета ВРМ используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади  для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;

·        основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета ВРМ, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости;

·        существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимости.

 В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определения  величины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

 Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется в два этапа:

1-й этап - определяется перечень продающихся объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

2-й этап – для  этих аналогов подбираются соответствующие им предложения по аренде офисных объектов.

 Проверка статистической однородности полученной выборки проводится с помощью критерия отклоняющихся наблюдений:

          K = max [Y_ср – Y₍₁₎ ; Y_(n) - Y_ср]/σ                                   ( 3)

где  Y_ср – средняя величина;

       Y₍₁₎ и Y_(n) – соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;

        σ – среднеквадратическое отклонение.

 Выборку можно считать статистически однородной, если расчетная величина критерия (3) не превышает табличной величина при заданном уровне значимости. Для полученной выборки табличная величина критерия при уровне значимости 5% равна 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен ( 2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12 ).

 Значения коэффициента асимметрии (0,97) указывает на наличие у распределения цен продажи объектов  правосторонней асимметрии, при которой средней величина показателя превышает его модальное (наиболее вероятное) значение, а величина коэффициента эксцесса (0,46) – на меньшую крутизну распределения цен по сравнению со стандартным нормальным распределением. Последнее обстоятельство является весьма важным, т.к. свидетельствует о повышенном риске  отклонения цен продажи объектов от их среднего уровня. Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметрии  и эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра к  стандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению.

 Отметим также, что для распределения соотношений «цена продажи/годовая арендная плата» значения коэффициента асимметрии  ( 0,44) и коэффициента вариации (20%), что указывает на более высокую устойчивость этого показателя.

Соотношение «цена продажи/годовая арендная ставка» характеризует фактическую величину ВРМ для каждой пары сопоставимых аналогов объектов на продажу и объектов, сдаваемых в аренду. Как следует из приведенных результатов, наиболее вероятная величина ВРМ для оцениваемого объекта находится в диапазоне от 5 до 6, а средняя величина (математическое ожидание) ВРМ_ср = 5,93.

 Более надежное значение величины ВРМ может быть получено путем непосредственной оценки  зависимости цены продажи (в расчете на 1 кв.м.) от арендной ставки:

             Ц_ед = m*АП_сп                                                    (4)

 где    Ц_ед – цена продажи стандартной единицы объектов офисной недвижимости, руб./кв.м.;

m – коэффициент зависимости цен продажи от арендной ставки для сопоставимых объектов, соответствующий величине ВРМ;

          АП_сп – годовая арендная ставка сопоставимого объекта офисной

           недвижимости, руб/кв. м..

 Зависимость (4) представляет собой линейное уравнение регрессии, параметры которого оцениваются методом наименьших квадратов. Результаты расчета свидетельствуют об очень высокой зависимости между ценами продажи офисной недвижимости и арендными ставками на этом сегменте рынка – более 97% вариации цен продажи объектов соответствует изменению арендных ставок, а расчетное значение F-критерия на два с лишним порядка превышает его табличную величину при 5% уровне значимости. 

Величина ВРМ, рассчитанная для уравнения регрессии (m=5,84), несколько меньше среднего значения по выборке (ВРМ_ср =5,93) и соответствует минимальной дисперсии остаточных отклонений фактических и расчетных значений  ВРМ.

 Достоинством показателя ВРМ, рассчитанного на основе статистического анализа достаточно представительной выборки, является более высокий уровень объективности получаемых результатов. Вместе с тем, необходимо учитывать, что формирование зависимости «цены продаж/арендные ставки» происходит на основе ожиданий большинства участников рынка и обладает определенной инерционностью. Эта инерционность, с одной стороны, «фильтрует» неоправданные колебания цен, обусловленные спекулятивным ажиотажем, но, с другой стороны, приводит к запаздыванию реакции показателя ВРМ при существенных сдвигах в конъюнктуре рынка. Поэтому метод валового рентного мультипликатора целесообразно использовать для оценки рыночной стоимости недвижимости в среднесрочных целях (на перспективу от 1 года), учитывая при этом ожидаемые изменения в уровнях доходности различных сегментов рынка.